임대차 3법이란

[최신정보]임대차 3법이란

요즘 바뀐 임대차 3법으로 인해 임대인과 임차인의 갈등이 빈번하게 생기고 있다는 뉴스가 보도되고 있습니다. 오늘은 논란의 중심인 임대차 3법이 무엇인지, 어떤 내용을 담고 있는지 한번 알아보겠습니다.

 

1. 임대차 3법

전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등을 핵심으로 하는 법안입니다. 계약갱신청구권과 전월세상한제를 핵심으로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 전월세신고제를 핵심으로 한 '부동산 거래 신고 등에 관한 법률' 개정안을 포함합니다.

 

이 가운데 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법 개정안은 2020년 7월 30일 국회를 통과한 데 이어 7월 31일 국무회의를 통과하면서 이날부터 시행되었습니다. 전월세 신고제는 2021년 6월 1일부터 시행 예정입니다.

 

 

2. 전월세신고제

지금까지는 주택 매매 계약에 대해서만 실거래 신고가 의무였지만 임대 계약은 신고의무가 없었습니다. 하지만 투명한 거래 정보 공개, 확정일자 자동 부여 등 임차인들의 보증금을 보호할 목적으로 만들어졌습니다.

​

계약 후 30일 이내에 보증금 등의 계약 내용에 대해 의무적으로 시, 군, 구청 등 지방자치단체에 신고해야 합니다. 공인중개사를 통한 거래 시 공인중개사가 신고를 하며, 직거래일 경우 임대인이 신고를 합니다. 신고가 이루어지면 확정일자를 부여한 것으로 간주되며 추후 계약 변동 사항이 생긴다면 그것 또한 신고해야 합니다.

 

3. 전월세상한제

지금까지는 임대인이 전세가격을 책정할 때 별도의 제한 사항이 없었습니다. 하지만 임대료 상승에 대한 불안감을 줄이고 안정적인 주거계획을 세울 수 있게 만들어졌습니다.

​

주택 임대차 전월세 재계약 시 일정 수준 이상 임대폭을 높일 수 없도록 해놓은 것입니다. 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료의 5% 내로 하되, 지자체가 조례로 상한을 정할 수 있도록 했습니다. 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 예약에도 소급 적용됩니다.

 

 

 

4. 계약갱신청구권

임대인이 계약 만료 날짜 기준으로 6개월 전~1개월 사이에 계약을 갱신 또는 거절을 통지하지 않은 경우 동일한 조건으로 다시 임대차를 한 것으로 보는 것을 '묵시적 갱신'이라고 합니다. 지금까지는 묵시적 갱신 상태에서 임대인은 언제든지 임차인에게 계약 해지를 전달할 수 있었습니다. 하지만 이제는 임차인의 계약 갱신 요구 1회를 보장합니다.

​

임대인은 특별한 사유가 없는 한 임차인이 계약갱신청구권을 요구하였다면 앞선 2년에 추가로 2년의 계약을 보장해 주어야 합니다. 즉, 임차인은 최초 2년과 계약갱신 1회를 통해서 최대 4년의 임대 계약을 보장받을 수 있습니다.

 

단, 계약갱신청구권을 거절할 수 있는 경우는 있습니다. (대표적인 몇 가지만 나열)

1) 집주인이나 직계존속, 비속이 해당 주거지에 실거주를 할 경우

2) 임차인이 주택을 파손한 경우

3) 임차인이 월세를 2개월 이상 연체한 경우

4) 임대인의 동의 없이 전대한 경우

5) 임대인과 임차인이 합의하여 상당한 보상을 한 경우

​

이 또한 개정법 시행 전 체결된 기존 임대차 계약에도 소급 적용되기 때문에 많은 갈등이 예상됩니다.

 

5. 임대차 3법 Q&A

1) 이미 개정법 시행 전에 전, 월세를 계약했고 만기 시점이 도래되고 있는데 적용되는지?

→ 적용됩니다.

→ 전월세상한제와 계약갱신청구권은 소급 적용되기 때문에 개정법 시행일인 2020년 7월 31일 이전 계약한 경우에도 적용된다고 합니다.

→ 결국 체결되어 있는 모든 전, 월세 계약에 다 적용된다고 보면 됩니다.

 

2) 이미 여러 번 연장했던 전, 월세 계약은 계약갱신청구권을 사용할 수 있는지?

→ 사용할 수 있습니다.

→ 기존에 여러 번 연장해서 살고 있더라도 이전 갱신 횟수와 상관없이 7월 31일 이후 시점부터 계약갱신 청구권을 1회 사용할 수 있다고 합니다.

​

3) 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신청구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한지?

→ 약정은 효력이 없습니다.

→ 계약서상의 조항에도 불구하고 임차인은 계약갱신청구 가능하다고 합니다.

→ 주택임대차보호법 제10조 '이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다'라고 명시하고 있기 때문입니다.

 

#임대차3법 #임대차3법이란 #임대차3법계약갱신청구권 #임대차3법소급적용 #임대차3법임대인권리 #임대차3법임차인 #임대차3법적용 #임대차3법전세연장 #임대차3법전월세상한제 #임대차3법전월세신고제